アパート経営に乗り出した時に、土地から建物までをキャッシュで支払える人はごく稀のはずです。多くの人はローンを組んで土地と建物を購入していると思われます。アパート経営をしていて利益が出始めるのは建築後15年?20年が経過してからだと言われています。
アパート入居者は短期での入れ替わりが激しく、その時々の流行を取り入れているかどうかで入居率も変わってきます。当然新規の入居者は新築物件を好む傾向があり、立地条件などにも依りますが同じ地域なら新築物件の方が早く満室になります。
しかし、築後15年?20年が経過してこれから利益が出るという時期に建て替えしていたのでは全く採算が合わないばかりか収益としてはマイナスになりかねません。そこで出来るだけコストを安く抑えて、新築物件と変わらない居住性と見た目にするにはリフォームが最適なのですが、この時借入金の残債がある場合、銀行からの追加融資が受けにくくなるというデメリットがあります。
これには銀行側の「投資対効果が不確定」という理屈があります。投資対効果が不確定とはリフォームをしたところでどれだけ空室が減り、どれだけ年収が上がるかが分からないという言い分です。これを防ぐにはリフォーム後の利益率がどのくらいあるかを銀行側に判断してもらうだけの理由が必要なのですが、この時にそれまでの借入金が完済していれば、アパート経営は健全で融資に対して有利に働くことになります。
アパートを経営する当初の段階でリフォームが必要となる時期までに借入金が完済出来ているかどうかは非常に重要な点なのです。またどこまでリフォームするかでかかるコストは大きく変わってきます。アパート経営には15年先を見越す物件選びが出来る目利きが必要なのかもしれませんね。